La location-gérance d'un fonds de commerce électronique

Qu'est-ce que la location-gérance ?

La location-gérance est un contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce (le bailleur ou le loueur) confie la gérance de son fonds à un tiers (le locataire-gérant) aux risques et périls de ce dernier et ce moyennant le paiement au bénéfice du bailleur d'un loyer appelé redevance.

Ce type de contrat régi par le Code de commerce permet ainsi :

• au bailleur d'arrêter son activité (s'arrêter totalement ou s'arrêter temporairement pour faire autre chose) tout en restant propriétaire.
• au locataire-gérant de devenir entrepreneur via une prise de risque financier limitée et moindre que celle induite par un rachat pur et simple du fonds.

La location-gérance est une opportunité :

• pour un entrepreneur ayant d'un côté assez de compétences et d'assurance en lui pour prendre la place du bailleur mais ayant de l'autre côté soit une aversion au risque soit un apport initial insuffisant afin de se porter acquéreur du fonds (le locataire-gérant).
• pour un fondateur de continuer en tant que loueur à tirer des profits de l'affaire qu'il a développée sans pour autant l'exploiter personnellement (rendement passif). Pour les propriétaires de fonds de commerce qui souhaitent s'arrêter de façon temporaire uniquement ou qui souhaitent s'arrêter définitivement mais qui ne trouvent pas de repreneur ce type de contrat est une alternative intéressante à explorer.

Le risque d'un tel contrat pour chacune des deux parties

Le locataire-gérant peut gérer le fonds de commerce comme s'il en était le propriétaire tout en restant lié néanmoins par les termes du contrat de location-gérance et ses clauses spécifiques. Le principe du contrat est que le locataire-gérant assume seul la responsabilité de l'exploitation du fonds de commerce y compris les bénéfices et les pertes qui en découlent pendant la durée du contrat de location-gérance.

En contrepartie des loyers perçus le propriétaire reste néanmoins exposé aux conséquences d'une éventuelle mauvaise gestion du fonds par le locataire-gérant dans la mesure où cette mauvaise gestion pourrait venir affecter la valeur du fonds voire mettre en danger la pérennité du fonds.

L'importance de la confiance entre le bailleur et son locataire

Il est illusoire d'imaginer la mise en place de ce type de contrat sans l’instauration d’une vraie relation de confiance entre le bailleur et son locataire-gérant :

• Le propriétaire du fonds prend le risque d'une dégradation de la valeur de son fonds si le locataire-gérant ne réussit pas dans sa mission et détruit partiellement la clientèle.

La location-gérance est aussi un puissant outil de transmission

Le contrat de location gérance peut être assorti d’une option d'achat du fonds au bénéfice du locataire-gérant. Grâce au principe de cette clause la location-gérance devient alors un formidable outil de transmission.

Avec la possibilité de rachat du fonds en fin de contrat à un prix prédéterminé à l’avance la location-gérance prend une dimension stratégique supplémentaire. Non seulement elle permet au loce dans la durée du contrat mais elle lui offre également la possibilité concrète de se projeter dans le rôle d'un futur propriétaire à part entière. L'option de rachat est très incitative pour le locataire en termes d’énergie et de moyens à allouer dans l’exploitation du fonds : son intérêt à faire progresser le fonds est décuplé. Avec une telle option le locataire-gérant ne vise plus seulement le rendement à court terme mais aussi la valeur à long terme.

Cette option d'achat représente un véritable tremplin pour le locataire-gérant lui permettant de s'immerger complètement dans la réalité de l'entreprise qu'il envisage d'acquérir. En prenant les rênes du fonds de commerce en tant que locataire-gérant, il peut évaluer de manière approfondie les défis, les opportunités et les aspects opérationnels de l'entreprise et ainsi prendre une décision éclairée quant à son éventuel rachat.

Cette phase de location-gérance préalable à l'acquisition définitive offre une période d'essai précieuse pour le locataire-gérant. Elle lui permet d'explorer le fonctionnement interne de l'entreprise, de tisser des liens avec la clientèle, de tester de nouvelles stratégies et de mesurer sa capacité à assumer pleinement la responsabilité de la gestion quotidienne. Cette immersion progressive dans le rôle de propriétaire favorise une transition en douceur et minimise les risques potentiels liés à l'acquisition d'une entreprise.

En résumé, la location-gérance avec option d'achat représente bien plus qu'un simple contrat de gestion. C'est un mécanisme puissant qui offre aux entrepreneurs une voie progressive et sécurisée vers la transmission et le changement de propriété d'une entreprise.

La location-gérance s'applique-t-elle à l'industrie du digital ?

Le secteur du CHR (Cafés Hôtels Restaurants) est l'un des secteurs phares en termes de nombre de locations-gérances conclues chaque année mais nous pensons que ce concept devrait se développer fortement dans les années à venir dans l'univers du digital. Plusieurs facteurs militent en ce sens :

• L'agilité et la capacité à s’adapter caractéristiques fortes des entrepreneurs du digital sont deux facteurs clés de succès pour une location-gérance.
• L'importance de la data : la faculté des entrepreneurs du digital à extraire des données et les analyser permet au candidat locataire de mieux jauger ses chances de sur-performance ou son risque de sous-performance par rapport à la gestion passée du bailleur. La location-gérance de fonds de commerce peu digitalisés dans des secteurs plus traditionnels pourrait d’ailleurs permettre d’attirer des entrepreneurs du digital. Forts de leur expertise en matière d'analyse de données, ces derniers auraient un angle d'amélioration de l’efficacité opérationnelle et de la rentabilité du fonds.
• Culture de l'expérimentation et faculté à faire évoluer les business-models. Les entrepreneurs du digital sont souvent habitués à des modèles économiques flexibles et à des cycles de développement rapides. Le concept de la location-gérance peut s'adapter à ces particularités en offrant des contrats plus souples et adaptés aux besoins évolutifs du fonds de commerce à louer.
• Innovation : les entrepreneurs du digital sont souvent à l'avant-garde de l'innovation et de la création de nouvelles solutions. La location-gérance pourrait permettre aux entrepreneurs du digital d'explorer de nouveaux secteurs ou marchés en testant des idées innovantes et en les faisant exécuter par d’autres entrepreneurs aguerris à la culture du changement.
• Partage des compétences et du temps de travail plus faciles dans le digital que dans d'autres industries. Les opportunités de collaboration et de partage des compétences sont plus aisées dans l'écosystème digital. Les entrepreneurs du digital peuvent apporter leur expertise en matière de technologie, de marketing en ligne et de développement de produits aux entreprises traditionnelles souhaitant digitaliser leur activité. La location-gérance pourrait faciliter ce type de partenariats stratégiques en permettant aux entreprises digitales de gérer temporairement des fonds de commerce traditionnels.

Limites et inconvénients du concept de location-gérance dans le contexte du e-business et du commerce électronique

Dans le contexte du e-business et du commerce électronique, bien que la location-gérance puisse offrir divers avantages, elle comporte également certains inconvénients potentiels. Voici quelques points à considérer :

• Dépendance du locataire vis-à-vis du bailleur : le locataire-gérant peut être très dépendant du bailleur pour divers aspects de l'entreprise, notamment l'accès aux données clients, aux plateformes technologiques ou aux fournisseurs. Cela peut limiter l'indépendance opérationnelle du locataire-gérant et sa capacité à prendre des décisions stratégiques autonomes.
• Contraintes contractuelles et juridiques : comme pour toute transaction commerciale, la location-gérance implique la signature d'un contrat détaillé entre le bailleur et le locataire-gérant. Les termes du contrat, y compris les conditions de location, les responsabilités et les obligations de chaque partie, doivent être soigneusement négociés et clarifiés. Des litiges ou des désaccords peuvent survenir si les termes du contrat ne sont pas clairs ou si les attentes des deux parties ne sont pas alignées.
• Risques financiers et responsabilités : Le locataire-gérant assume une responsabilité financière et opérationnelle importante lorsqu'il prend en charge la gestion d'un fonds de commerce électronique en location-gérance. En cas de difficultés financières ou opérationnelles, le locataire-gérant peut être confronté à des pertes importantes et à des risques de faillite. De plus, le bailleur peut également être exposé à des risques si le locataire-gérant ne parvient pas à maintenir ou à améliorer la valeur du fonds de commerce.
• Limites à l'innovation et à la croissance : La location-gérance peut limiter la capacité du locataire-gérant à innover et à développer l'entreprise à long terme. En raison des contraintes contractuelles et financières, le locataire-gérant peut être réticent à investir dans de nouvelles technologies, à explorer de nouveaux marchés ou à développer de nouveaux produits. Cela peut entraver la croissance et la compétitivité de l'entreprise à long terme.
• Risques de conflits d'intérêts : enfin, la location-gérance peut créer des conflits d'intérêts potentiels entre le bailleur et le locataire-gérant. Par exemple, le bailleur peut être tenté d'imposer des restrictions ou des limitations au locataire-gérant pour protéger ses propres intérêts, ce qui peut entraver la liberté opérationnelle et la créativité du locataire-gérant.

En résumé, bien que la location-gérance puisse offrir des avantages en termes de réduction des coûts initiaux et de partage des risques, elle comporte également des inconvénients potentiels qui doivent être pris en compte lors de la prise de décision. Il est essentiel pour les parties impliquées de comprendre ces risques et de négocier des conditions contractuelles équitables et transparentes pour assurer le succès à long terme de l'entreprise.

Pourquoi recourir à une banque d'affaires pour la mise en place d'un tel contrat ?

Pour le bailleur, recourir à un banquier d’affaires va d’abord lui permettre de mettre en concurrence plusieurs candidats à la location-gérance.

Pour les deux parties, étant donné les multiples points à négocier et les sources potentielles de conflit, le banquier d’affaires va intervenir dans l’objectif d’aligner les intérêts des deux parties.

Enfin, le banquier d’affaires peut suivre l’exécution du contrat et intervenir en tant qu’arbitre et tiers de confiance en cas de conflit.

D'une façon générale, l'utilité d’un banquier d’affaires est de gérer la complexité. Lorsque les solutions de transmission sont évidentes ou que les contreparties se connaissent déjà très bien, l’intervention d’un banquier d’affaires n’est pas nécessaire. Cependant, un contrat de location-gérance, assorti ou non d’une promesse de vente (option d’achat), est par essence un deal complexe.

Le succès de l’opération dépend de l’expertise et des compétences du loueur mais aussi de termes équilibrés dans le contrat :

• Si le loyer est trop cher, le locataire-gérant se démotivera et cela finira mal. Une partie du loyer peut comporter une partie fixe et une partie variable.
• Si la durée n'est pas assez longue, le locataire-gérant n'osera pas investir suffisamment, il estimera qu'il ne pourra récolter les fruits de son travail.
• Dans certains deals, l’option d’achat s’impose, elle est même un pilier de la sécurité du deal.

Le banquier d’affaires vise le succès de l’opération pour :

• que le bailleur puisse toucher un loyer acceptable,
• que le locataire-gérant puisse bâtir une opération rentable dans le temps.

Grâce à son expérience et son autorité dans l'univers du digital depuis 2008, Dealing-Room est un des rares acteurs de l’écosystème en mesure de monter ce type d’opération.

SOURCE :https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006146039